6일 수도권 아파트 일별 실거래가에 따르면 서울 강남·서초·송파, 성남 분당, 용산 등 주요 핵심지역에서 ‘역대 최고가’ 아파트 실거래가 잇따라 갱신되고 있다. 6·27 부동산 대책 이후 정부는 수도권을 비롯한 규제지역에 대해 대출 한도 축소, 다주택자 대출 금지 등 금융규제를 오히려 강화했다. 전매제한은 지방과 비규제지역에서만 완화됐으며, 종합부동산세는 1주택 중심으로 각각 일부 완화됐다. 재건축·신도시 일부 지원책은 있되, 시장 전체의 규제 완화라기보다는 차별적 적용에 가깝다.

이런 ‘이중 규제-완화 정책’에도 불구, 강남·분당 등 초고가 인기 단지들은 거래량은 많지 않지만 수십억 원대 신고가 거래가 계속되고 있다.

<뉴스클레임>이 아파트 일별 실거래가를 조사한 결과 서초구 래미안원베일리(46평) 92억, 강남구 한양5차(35평) 49.3억, 송파구 잠실엘스(45평) 45억, 반포자이(25평) 38억, 헬리오시티(33평) 29.9억 등 강남 대표 대단지부터, 용산의 강촌(42평) 31.5억, 진흥(32평) 31.4억, 분당 양지마을 금호1(47평) 25.2억 등까지 모두 신고가를 기록했다. 중소형이나 외곽, 경기·인천·지방 신축 아파트 역시 일부 단지에서 10억 전후 신고가가 속출하고 있다.

시장에선 대출 규제가 강하게 적용된 현 상황에서 “실수요와 고액자산가, 현금부자 중심 거래가 살아있다”는 진단이 힘을 얻는다. 강남권 고가 아파트, 분당·용산 등 정비사업 호재가 있는 입지에 ‘금융 여력자’가 가격상승을 견인하는 형국이다. 반면 대출에 크게 의존하는 수요가 많은 외곽·비인기 지역, 저가 구축은 거래 절벽 분위기가 여전하다.

부동산 전문가들은 “최근 정책은 실질적으로 대출·거래규제 강화와 비수도권·저가 주택 제한적 세제완화가 병행되고 있다. 드라마틱한 규제완화 효과가 아니라, 강남권 등 특정 지역에만 가격상승이 몰리는 구조가 심화된 것”이라고 진단한다.

전망 역시 ‘고가·입지 우위 단지는 신고가 갱신 당분간 지속, 다만 전국적인 가격 회복으로 번지긴 힘들다’가 중론이다.

전매제한이 완화된 일부 지방, 비수도권은 투자수요 유입이 늘고 있지만, 수도권 다주택자, 투기 목적 매수자는 여전히 규제에 묶여 발을 빼지 못하고 있다.

결과적으로 6.27대책 이후 주택시장은 ‘초고가·브랜드·핵심지 위주 신고가-나머지 관망·거래축소’라는 양극화가 전면화됐다. 증여·현금거래 중심 초고가 단지 신고가가 연쇄되지만, 대출에 기반한 실수요층은 여전히 위축되어 있다는 점이 2025년 시장의 냉정한 현실이다.  

시장 회복 여부는 대출 정책 기조 변화와 하반기 경기, 추가 분양·입주 물량, 개발사업 속도 등에 달려있는 상황이다.