대한민국에서 재테크는 오랫동안 부동산과 동의어였다. 이는 단순히 부동산 가격 상승에 대한 기대감 때문만은 아니다. 복잡하게 얽힌 세금 제도가 부동산 투자에 특혜를 부여하고, 상대적으로 주식 투자의 매력을 반감시켜왔기 때문이다.
부동산 양도소득세는 명목상 6%에서 45%의 높은 세율이 적용되지만, 장기보유특별공제(최대 80%) 등 강력한 공제 혜택을 받으면 실질 세율은 8% 정도다. 1세대 1주택 비과세(12억 원 초과 고가주택에 대한 장기보유특별공제 최대 80% 등) 덕분이다.
즉, 부동산은 높은 명목 세율에도 불구하고 다양한 '탈출구'와 '할인쿠폰'을 제공해 실제 세금 부담을 현저히 낮춰준다. 주거 안정이라는 정책적 명분은 있지만, 결과적으로 투기적 수요까지도 상당 부분 면세 또는 감세 혜택을 누릴 여지를 제공한다. 부동산을 장기간 보유하고 일정 요건을 충족하면, 수억 원의 양도차익에도 세금을 거의 내지 않거나 매우 낮은 실질 세율을 적용받을 수 있다.
반면 주식은 상황이 완전히 다르다. "공제 없이 양도소득세가 부과"되며, 대주주의 경우 양도차익 3억 원 초과분에 대해 25%(지방소득세 포함 27.5%)의 높은 세율이 적용된다. 부동산처럼 양도차익의 상당 부분을 덜어주는 '장기보유특별공제' 같은 혜택은 주식에 전무하다.
손실이 발생했을 때 이월 공제 혜택도 없어 부동산의 압도적인 비과세/감면 혜택을 상쇄하기 어렵다. 이러한 세금 구조는 투자자들에게 '수익 발생 시 부동산은 세금 폭탄을 피할 수 있지만, 주식은 피할 수 없다'는 강력한 메시지를 전달하며, 투자 선택에 직접적인 영향을 미친다.
소득세 측면에서도 불균형은 이어진다. 주택 임대소득은 명목상 최고세율이 49.5%에 달하지만, 다양한 필요경비 공제와 기본 공제, 그리고 분리과세(2천만원 이하 소득) 적용 등을 통해 실질 세 부담은 20%가 안 된다. 주택 임대사업자 등록을 통하면 더 많은 세제 혜택을 누릴 수 있다. 이는 주거 안정이라는 명분 아래 임대인에게 상당한 세제 유인을 제공하는 것이다.
반면 배당소득은 현재 49.5%의 최고세율을 적용받고 있으며, 민주당이 배당소득 분리과세 논의가 진행 중이라 하더라도 여전히 높은 수준이다.
이마저도 민주당은 이소영 의원의 안에서 한참 후퇴한 안을 논의중이다.
임대소득과 달리 배당소득은 큰 규모의 공제 혜택이 없어, 고액 배당을 받는 투자자는 거의 명목세율에 가까운 세금을 부담한다. 기업 이윤을 주주와 나누는 행위에 대한 과세가 부동산 임대 소득에 비해 훨씬 엄격하게 느껴질 수밖에 없다.
또한 현재(2025년 7월) 코인(가상자산) 양도차익에 대한 세금은 "0%"다. 비록 추후에 변경될 가능성이 높지만, 한동안 세금 없이 막대한 수익을 올릴 수 있었던 점은 주식 투자자들에게 상대적 박탈감을 안겨주고 있다.
반면 주식은 오랫동안 대주주에게 과세되었고, 금융투자소득세 도입 논의는 모든 주식 투자자에게 과세를 확대하려는 움직임이었다.
이는 정부의 투자자산에 대한 세금 철학이 일관되지 않고 혼란스럽다는 비판을 피하기 어렵게 만든다. 부동산은 비과세/감면 혜택으로, 코인은 한시적 무과세로 투자자들을 끌어들이는 동안, 주식 시장은 상대적으로 엄격한 과세의 그늘 아래 놓여있었다는 것이다.
이러한 이유로 생산적인 산업 활동에 투자되어야 할 자금이 비생산적인 부동산 시장으로 계속 흘러가게 만든다. 이는 국가 경제의 성장 동력을 약화시킬 수 있다. 세금 부담의 불확실성과 불공정성은 건전한 장기 주식 투자를 저해하고, 단기 시세차익만을 노리는 투기적 행위를 부추긴다. 또한 오랫동안 이런 이유로 부동산 시장의 과열을 부추기고 주식 시장의 활성화를 저해해 자산 시장 전반의 건전한 발전을 가로막았다.
정부는 자본 시장의 균형 있는 발전과 투자 활성화를 위해 세금 제도의 근본적인 개편을 진지하게 고민해야 한다. 단순히 과세율을 조정하는 것을 넘어, 부동산과 주식 등 모든 투자 자산에 대한 과세 형평성을 확보하여 투자자들이 합리적인 판단을 내릴 수 있는 예측 가능하고 공정한 환경을 조성하는 것이 시급하다.
그래야만 전체 자산 중 부동산 자산이 3분의 2가 넘는 이 기형적 부동산 공화국의 오명을 덜어낼 수 있다.